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2020年5月26日

今週は新田弁護士による新型コロナウイルス感染症にまつわる「家賃」の法律相談についてです


~海外就職、外国人雇用、グローバル人材を応援~

今週は、国際関係の弁護士業務が専門

宇都宮中央法律事務所の新田裕子弁護士に

新型コロナウイルス感染症にまつわる様々な法律相談

「家賃」
 について、伺いました。

●家賃の支払いの相談
まずは賃貸借契約書を見てください。
もし、売り上げの大幅な減少があった場合は
値下げを申し入れることができる、というような条項があれば、
それに従い申し入れができることになります。
契約書に規定がないときは、結論からいうと、
値下げを求める法的な根拠は残念ながらありません。

民法には「賃借物の一部が
賃借人の過失に因らないで滅失したとき」
に賃料の減額請求ができるという決まりがあるのですが、
コロナの場合「賃借物の滅失」ではないので、
減額請求はできません。
ちなみに、4月1日に民法が改正されていて、
4月1日以降に締結した賃貸借契約だと、
適用される条文が違いますが、
建物を使って営業は出来るけれども、
売り上げが落ちて賃料を支払えない、
というケースだと結論は同じです。

●賃料について
現在、
特別家賃支援給付金というものが審議されています。
前年より3カ月間で
3割以上の減収となった事業者らを対象に、
6月以降の半年分は家賃の3分の2を国が助成するものです。

上限は中小企業が月額50万円、
個人事業主が同25万円となる見込みです。
多店舗展開されている事業者の方には
焼け石に水と言う意見もありますが、
何もないよりいいのは当然で、
意義はあることだと思います。

●家賃についての諸外国の対応
アメリカ、イギリス、ドイツなどでは、
新型コロナウイルスの問題が起こってから、
家賃の支払い猶予や、
家賃の未払を理由とした立ち退き請求の禁止など、
速やかな法整備がなされました。
例えばシンガポールでは、
家賃の支払いが最大6か月猶予される制度があります。
具体的には、テナントが大家さんに、
新型コロナウイルスの影響で
家賃が払えないと通知すれば、
大家さんは家賃の支払いがなくても
契約解除や立ち退きなどを求められなくなります。

これは家賃が免除されるわけではないのですが、
立ち退きの心配がなくなるという意味では、
効果的な制度です。

●大家さんとの話し合いが大切
法的な根拠はなくても、大家さんに事情を説明し、
話し合いをすることはできます。
今とれる一番現実的な手段はこれです。
国土交通省と国税庁から指針が出ているのですが、
大家さんが家賃を値下げした場合、
今までは寄付金と取り扱われていましたが、
今は損金参入できます。
これは大家さんにとってもメリットになりますので、
こういうこともお伝えしながら、交渉して、
大家さんに合意をしていただくほかありません。

話合いは腰が重いと思われる方もいると思うのですが、
ご自身で言いにくい場合には
不動産屋さんや弁護士などを介して、
交渉をしてください。現在日本には、この状況下で
家賃を強制的に下げられるような法律はないですし、
諸外国のように支払猶予等の制度もないので
勇気を出して話し合いをするのが
今とれる最良の手段です。

大家さんとしても、
家賃収入が減るのは困ると思いますが、
今の経済状況からすると、
新しいテナントを見つけることは
そう簡単ではないはずです。

そうすると、多少賃料を値下げしても、
借り続けてもらうことが
大家さんにとってもメリットになることも多いと思います。


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